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吉林省國土資源廳：
你廳報送的《吉林省長春市關於完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場試點的實施方案》（以下簡稱《實施方案》）收悉。經國土資源部審核同意，現批復如下：
一、原則同意《實施方案》。請按照黨中央、國務院關於完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場試點的有關精神和要求，依據《國土資源部印發〈關於完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的試點方案〉的通知》（國土資發〔2017〕12號），結合試點地區工作實際，進一步研究、探索、完善試點的配套措施，加快推進試點工作。
二、要堅持市場經濟改革方向，突出市場配置資源的決定性作用，同時要更好的發揮政府作用，全面落實“放管服”總體要求。以建立城鄉統一的建設用地市場為方向，以促進土地要素流通順暢為核心，以提高存量土地資源配置效率為目的，以不動產登記為基礎，著力構建完善土地二級市場規則，健全服務和監管體系。建立產權明晰、市場定價、信息集聚、交易安全的土地二級市場。
三、在土地二級市場建設過程中，要進一步強化服務意識，優化交易流程，精簡審批環節。在依法履職的前提下，應著力減少前置審查，加強事中事後監管，提高辦事效率，方便群眾辦事。
四、要加強組織統籌，強化溝通協調，按照《實施方案》提出的試點任務，積極推進各項政策措施落地。要突出試點的探索創新和示范帶動作用，形成一批可復制、可推廣的試點成果，匯總一批典型案例，為修改完善相關法律法規提供支撐。試點過程中，要及時將土地二級市場交易的監測監管數據通過部土地市場動態監測與監管系統上報。
五、試點期間，國土資源部將會同有關部門適時赴試點地區調研督導，協調解決試點過程中遇到的問題。在試點過程中發現的重要問題和成功做法，請及時報告。
附件：吉林省長春市關於完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場試點的實施方案
2017年5月18日
抄送：國傢土地督察沈陽局
附件
吉林省長春市關於完善建設用地使用權
轉讓、出租、抵押二級市場試點的實施方案
土地二級市場是城鄉統一建設用地市場的重要組成部分，完善土地二級市場是建設現代化市場體系的必然要求，是推進供給側結構性改革的重要舉措，是依法保護土地權利人合法權益的現實要求。國土資源部《關於完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的試點方案》（國土資發〔2017〕12號）將我市列為國傢級試點地區。為深入推進試點工作，結合我市實際，特制定本實施方案。
一、總體要求
（一）指導思想。貫徹落實國傢深化土地二級市場改革的部署要求，堅持市場在資源配置中的決定性作用，更好的發揮政府作用，堅持問題導向，以建立城鄉統一的建設用地市場為方向，以促進土地要素流通順暢為核心，以提高存量土地資源配置效率為目的，以不動產登記為基礎，與城鄉規劃、土地利用總體規劃及相關產業規劃相銜接，著力構建完善土地二級市場規則，健全服務和監管體系，提高節約集約用地水平，為長春新一輪振興發展，打造東北亞區域性中心城市，全面建設小康社會提供用地保障。
（二）基本原則。
1.把握方向、規范運行。堅持市場經濟改革方向，落實“放管服”總體要求，不斷健全和發展城鄉統一建設用地市場。完善交易規則，維護市場秩序，保證市場主體能在公平、公正、公開的市場環境下交易。
2.維護權益、提高效能。充分尊重權利人意願，保障市場主體合法權益，切實維護土地所有權人權益。強化服務意識，優化交易流程，降低交易成本，提高服務水平，提高辦事效率，方便群眾辦事。
3.統籌兼顧、突出重點。充分結合長春土地二級市場實際，重點探索國有建設用地使用權轉讓，兼顧國有建設用地使用權出租和抵押，形成易於推廣、便於操作的改革成果。
4.制度先行、註重協同。要優先建立土地二級市場交易規則、管理辦法等制度規范，以制度創新引領和推動土地二級市場交易試點。要註重與不動產統一登記等改革協同，加強部門協作，形成改革合力。
（三）試點目標。到2018年年底，建立符合城鄉統一建設用地市場要求，產權清晰、市場定價、信息集聚、交易安全的土地市場，市場規則基本完善，土地資源配置效率顯著提高，構建競爭有序的土地市場體系，形成符合長春實際的改革成果。
（四）試點范圍和區域。試點的范圍是國有建設用地使用權的轉讓、出租和抵押,重點針對土地交易，以及土地連同地上建築物、其他附著物一並交易的情況；對於住宅的分套交易、商業寫字樓和工業廠房分層轉讓按有關規定辦理，不納入試點范圍。試點的地區是長春市區，不含外縣（市）、九臺區和雙陽區,長春新區可參照本方案獨立開展試點工作。
二、試點政策措施
（一）完善交易機制。
在依法制定二級市場交易規則、辦法和管理辦法的基礎上，充分發揮試點作用，結合國傢出臺的城鎮化、產業發展和城鎮低效用地再開發等相關政策文件，以市政府名義制定下發支持性用地政策，進必買推薦一步完善二級市場交易機制，鼓勵擴大二級市場交易范圍和規模。
1.完善建設用地使用權轉讓機制。土地二級市場中的土地使用權轉讓是指土地使用者通過買賣、交換、贈與、出資等合法方式將土地使用權轉移給他人的行為，以及司法處置、資產處置、法人或其他組織合並或分立等形式涉及的建設用地使用權轉移。建設用地使用權轉移的，地上建築物、其他附著物所有權應一並轉移。
（1）轉讓以出讓方式取得的土地使用權的，應符合以下條件：按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，並取得土地使用權證書；按照出讓合同約定進行投資開發，屬於房屋建設工程的，完成開發投資總額的百分之二十五以上，屬於成片開發土地的，形成工業用地或其他建設用地條件；已進入儲備程序的土地，須由相關土地儲備機構出具意見；共有土地的，需征得共有人同意；已抵押的土地，需征得抵押權人同意；不在政府凍結區域范圍內；不存在法律、權屬糾紛；未被司法機關查封；未被收回土地使用權；法律法規規定的其他條件。
租賃、作價出資（入股）和授權經營方式取得的建設用地使用權轉讓，參照以出讓方式取得的建設用地使用權轉讓規定。實行土地分割轉讓的，除滿足上述條件外，還需由規劃部門出具新的規劃條件，具體前置條件和操作程序另行規定。
（2）轉讓以劃撥方式取得的土地使用權的，應符合以下條件：土地使用者為公司、企業、其他經濟組織和個人；按照劃撥決定書約定開發建設，並取得國有土地使用證或不動產權證書；已進入儲備程序的土地，須由相關土地儲備機構出具意見；共有土地的，需征得共有人同意；已抵押的土地，需征得抵押權人同意；不在政府凍結區域范圍內；不存在法律、權屬糾紛；未被司法機關查封；未被收回土地使用權；法律法規規定的其他條件。
2.完善建設用地使用權出租機制。土地二級市場的出租，包括使用權人將土地出租給其他人使用和連房帶地一起出租兩種情況。
（1）以出讓方式取得的建設用地使用權出租或以租賃方式取得建設用地使用權轉租的，應符合如下條件：按照出讓或租賃合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，並取得土地使用權證書；不違反出讓合同或租賃合同約定；法律法規規定的其他條件。
（2）以劃撥方式取得的建設用地使用權出租的，應經依法批準並符合如下條件：按照劃撥決定書約定開發建設，並取得國有土地使用證或不動產權證書；按照有關規定，上繳應繳的土地出讓收入或土地租金；法律法規規定的其他條件。
3.完善建設用地使用權抵押機制。放寬抵押權人的限制，按照債權平等的原則，明確自然人、企業均可作為抵押權人依法申請辦理不動產抵押登記。建設用地使用權抵押，應符合如下條件：已取得土地證書或不動產權證書；土地使用權無查封、無爭議；不涉及土地閑置；法律法規規定的其他條件。
4.落實土地二級市場交易稅費政策。落實國傢現有的差別化稅收政策,促進土地二級市場的交易和要素流通,促進土地節約集約利用。
（二）創新運作模式。
1.建立交易平臺。在現有交易機構或平臺基礎上搭建長春市二級土地市場交易線上和線下平臺，負責朝陽區、南關區、二道區、寬城區、綠園區、凈月區、經開區、汽車區、蓮花山范圍內的建設用地使用權二級市場交易事宜，主要承擔上述范圍內的交易申請受理、審核土地信息，交易合同簽訂，交易手續辦理，發佈交易信息，交易後續監管等項具體工作。拓寬信息發佈渠道，通過現場屏幕、門戶網站或報紙等媒體向社會公佈。
2.規范交易流程。對土地二級市場交易實行事前、事中、事後的全程監管，事前註重交易條件的審核，事中註重按規定提供優質的交易服務，事後註重加強交易合同執行情況的監管。建立“信息發佈——達成交易——簽訂合同——交易監管”的基本交易流程。
（1）建設用地使用權轉讓的基本程序。
出讓土地的轉讓手續辦理程序。以出讓方式取得土地使用權的，在轉讓土地使用權時，符合轉讓條件的，由不動產登記部門直接辦理建設用地使用權變更登記。程序為：由交易雙方提出申請（附地價評估報告）——交易機構審核條件——轉讓人與受讓人簽訂轉讓合同——登記部門辦理登記手續——為受讓方發放證書。
劃撥土地的轉讓手續辦理程序。劃撥土地使用權轉讓，轉讓後符合劃撥用地目錄的，可按劃撥方式為受讓方辦理供地手續，但鼓勵其按有償方式供地。程序為：由交易雙方提出申請——交易機構審核條件——轉讓人與受讓人簽訂轉讓合同——受讓方到國土部門辦理劃撥或有償用地手續——登記部門辦理登記手續——為受讓方發放證書。
以劃撥方式取得土地使用權的，在轉讓土地使用權時，符合轉讓條件的，對於不符合劃撥用地目錄的應按有償方式辦理用地手續。程序為：由交易雙方提出申請——交易機構審核條件——轉讓人與受讓人簽訂轉讓合同——受讓方到國土部門辦理有償用地手續——登記部門辦理登記手續——為受讓方發放證書。
司法處置的轉讓手續辦理程序。司法機關對擬處置土地征求國土部門意見——國土部門出具辦理意見——對符合司法處置的土地，由司法機關提供裁定書、協助執行通知書原件——符合直接登記的直接登記，不符合直接登記的辦理有償用地手續。
資產處置的轉讓手續辦理程序。國有資產等管理部門進行國有資產處置時涉及建設用地使用權轉移的，在處置前應取得規劃、國土資源部門出具的意見，並如實告知當事人。
（2）建設用地使用權出租的基本程序。
以出讓方式取得的建設用地使用權出租或以租賃方式取得建設用地使用權轉租的，程序為：由出租方提出申請——交易機構審核條件——出租人與承租人簽訂租賃合同——簽訂合同後公示租賃信息。
劃撥土地出租的，程序為：由出租方提出申請——交易機構審核條件——出租人與承租人簽訂租賃合同——按標準繳納土地租金——公示租賃信息。
（3）建設用地使用權抵押的基本程序。由有資質的土地評估機構出具評估報告——簽訂《抵押合同》或《借款合同》——提出不動產抵押登記申請——受理不動產抵押登記——不動產抵押登記審批——發放不動產抵押登記證明。
以上各交易程序均需采用標準的格式文本和法律文書，具體包括：《交易申請表》、《委托交易合同》、《交易公告》、《交易規則》、《成交確認書》以及《交易合同》（轉讓、出租、抵押三類）等。
3.交易管理與不動產登記的銜接。充分發揮不動產登記平臺的基礎作用，原出讓土地使用權交易、土地抵押類交易利用不動產登記平臺整合辦理交易事務，交易與不動產登記實現一個平臺操作、同一窗口受理、一個流程審批，以提高辦事效率。建立土地交易信息和不動產登記信息互通互享機制，在線傳輸交易信息和登記信息切實做到便民利民，交易完成後，交易部門會同不動產登記機構及時將交易信息上報國土部土地市場動態監測監管系統。
（三）健全服務體系。
1.培育和規范中介組織。充分調動市場主體的積極性，發展社會中介組織，為交易各方提供咨詢、估價、經紀等服務，探索完善中介服務管理。加強中介機構誠信管理，建立中介機構退出機制，對存在脫離土地市場價格評估謀取不正當利益等行為的，依法給予警告或建議取消其中介資質。
2.做好咨詢服務。發揮土地二級市場交易平臺的專業優勢，在交易大廳設置專門的咨詢窗口，提供法律和政策的咨詢服務，促進交易達成，增加交易的安全性。
3.提高辦事效率。在市土地二級市場平臺匯集稅務、金融等相關部門和機構的辦事窗口，為交易各方提供一站式服務，提高辦事效率和服務水平。
（四）加強監測監管。
1.強化監測分析。建立土地二級市場交易臺賬，配合國土資源部土地市場動態監測監管系統的完善工作，進一步健全土地二級市場的動態監測監管制度，定期形成監測分析報告，綜合分析研判市場形勢。將土地一、二級市場通盤考慮，強化聯動，適時運用財稅、金融等手段，加強土地市場的整體調控，保障市場平穩運行。
2.強化價格監管。建立地價體系公示制度，定期發佈基準地價。建立交易價格申報制度，交易主體應當如實申報交易價格，不得瞞報或者作不實申報。申報價格低於基準地價30%的，政府可行使優先購買權。在司法管理、政府調控、市場調節需要的情況下，政府可依法依規實施交易管制。
3.加強合同履約監管。土地轉讓後，出讓合同（劃撥決定書）、登記文件中所載明的權利、義務隨之轉移，國土和規劃部門按法定職責實施監管。合同須報國土部門備案，國土部門將相關情況納入誠信體系進行信用考評，對存在欠繳轉讓金、不履行合同約定等行為的單位和個人，納入不誠信企業或個人黑名單，限制其土地二級市場交易行為。合同中涉及雙方民事權利義務的，按照相關法律法規解決處理。
4.嚴格責任追究。要強化監督問責，減少尋租空間，對違反土地二級市場相關規定的地方政府和有關部門、單位以及責任人員嚴格實行責任追究，堅決打擊各種腐敗行為。
5.密切關註輿情動態，妥善回應社會關切，重大問題及時報告。
三、試點的組織實施
（一）組織領導。成立長春市土地二級市場交易試點工作領導小組，加強部門聯動。由周賀副市長任組長，王首先副秘書長任副組長，市國土局、市財政局、市房地局、市規劃局、市工商局、市金融辦、市國稅局、市地稅局、市國資委等部門為成員單位。領導小組下設辦公室，辦公室設在市國土局，負責溝通協調推進試點工作，對試點中涉及的重大問題可提請領導小組審議。
（二）責任分工。市國土局是試點工作的牽頭部門，協調相關部門，推進試點工作；市財政局負責試點工作的經費保障；市房地局負責房屋產權轉讓工作；市規劃局負責地塊城市規劃管理；市工商局負責維護市場經營秩序；市金融辦負責為土地二級市場交易提供金融服務；市國稅局、市地稅局負責試點中相關稅費的制定和收取；市國資委負責參與涉及國有資產處置時的土地二級市場管理。
（三）時間安排。
方案報批階段（2017年2月17日—4月15日）。長春市國土資源局會同市直相關部門起草實施方案，經市級、省級兩級政府批準後，將實施方案、試點啟動、機構設立、規章制度建設、部署實施情況，上報國土資源部。
制定規則階段（2017年4月16日—2017年6月31日）。國土資源部批準的實施方案，制定交易規則、交易制度和管理辦法等規范性文件，指導具體試點工作。
試點實施階段（2017年7月1日—2018年5月31日）。按照先易後難的原則穩步推進試點，邊試點、邊研究、邊總結、邊提煉，確保試點工作平穩開展。2017年11月底前，就試點做法與成效形成年度進展報告，經省政府同意後報國土資源部。
總結上報階段（2018年6月1日—2018年8月31日）。形成全面系統的試點總結報告和政策實施效果及相關法律法規的修改建議，上報國土資源部。
（四）技術保障。通過政府采購方式，引入第三方機構開展相關的調查、研究、評估、信息系統建設等工作，實現信息系統與不動產登記系統、電子政務系統的互聯互通。
（五）機構、人員、經費保障。長春市國土資產管理中心負責土地二級市場試點的前期工作，市級財政安排啟動試點經費。
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